近日，《宁波市住宅小区物业管理条例》经省十三届人大常委会第三十一次会议审议批准通过，将于明年4月1日起施行。

一、 立法背景

现行的《宁波市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）自2010年1月1日起施行，至今已近11年。《条例》施行，对规范我市物业管理活动起到了重要作用。近年来，随着城市化水平加速推进，物业管理需求日益增大，物业管理活动中产生了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题。主要是：物业管理区域共有部分的权益纠纷多、业主自治能力不够强、物业服务不规范、专项维修资金筹集难、业主违法违约行为蔓延、行政监管和行政执法不到位、部门协同不够紧密、《条例》相关规定不够具体、操作性不够强等。因此，有必要对《条例》进行全面修订。

二、起草过程

根据宁波市人大常委会2020年立法计划及其实施方案，宁波市住建局在调查研究的基础上，起草完成《宁波市住宅小区物业管理条例（草案送审稿）》报市政府。2020年10月9日市人民政府第106次常务会议讨论通过《条例》草案后，提请市人大常委会审议。2021年8月31日，宁波市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过《条例》草案，并报省人大常委会审议。

三、主要内容

《条例》共设9章98条，由总则、物业管理区域、业主和业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、 监督管理和应急保障、法律责任和附则构成。修订后的《条例》主要创设了以下几方面重要内容:

一是发挥党建引领作用，提升物业管理的社会效果。党建引领是增强物业管理凝聚力和实效性的重要保障，《条例》将物业管理纳入社区基层治理范畴，规定“建立和完善社区党组织领导下，居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区基层治理体系”，并规定了社区党组织在参与业主大会筹备、业主委员会候选人推荐和产生、业主委员会会议召开、业主委员会换届选举等有关业主自治活动中的具体职责。

二是完善物业管理矛盾纠纷化解机制。《条例》将物业管理矛盾纠纷纳入基层社会矛盾纠纷化解工作体系，对基层政府和有关主管部门受理、调处、化解物业管理各类矛盾纠纷的职责、途径作了具体明确规定。

三是物业管理区域的确定。建设单位申请办理住宅建设工程规划许可证,应当同时向区县（市）物业主管部门申请划分确定物业管理区域。区县（市）物业主管部门应当自收到申请之日起三十日内，会同自然资源和规划部门、镇（乡）人民政府、街道办事处，根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定。已划分确定的物业管理区域一般不作调整，但实践中存在分割和合并的需求，《条例》对物业管理区域分割、合并的条件、程序作了规定。

四是促进业主自治。完善业主自治机制，是提升业主自治能力和物业管理水平的客观需要，《条例》对业主共同决定的事项、业主大会的筹备和召开的方式、业主委员会的产生及其职责的履行、业主委员会委员职务的终止、业主委员会换届选举、业主委员会及其委员违法行为的监督和责任等，作了具体明确的规定，如为了方便业主大会召开，规定“市物业管理综合信息平台应当免费提供业主大会会议系统供业主使用”，为了加强业主对共有资金使用管理的监督，规定“探索实行业主大会统一社会信用代码证管理制度”等，这些规定都有很强的针对性和解决现实问题的导向。

五是加强对业主共有资金使用的监管。物业管理区域内业主共有资金的使用，是业主普遍关心和物业矛盾纠纷比较集中的问题。为了保证共有资金按照业主大会决定进行使用管理，保障业主对资金使用的监督权，《条例》规定，物业管理区域内各类共用部位共用设施设备的经营收益及使用等业主共有资金的收支明细情况应当每年定期在物业管理区域内公共信息宣传栏等显著位置向全体业主公布，业主有权进行查询，业主有异议的，物业服务企业、业主委员会应当予以答复和说明，业主对答复不满意的，可以申请物业主管部门或者镇乡政府、街道办事处调查处理，业主还可以要求业主委员会进行审计。

六是专项维修资金设立和使用管理。《条例》对专项维修资金的交存、筹集、日常管理和使用作了全面规定。《条例》规定，业主大会可以决定专项维修资金由区县（市）设立的专项维修资金管理机构统一管理，也可以自主管理。专项维修资金要根据业主大会的决定来使用，同时，为了保证专项维修资金及时用于紧急情况以及日常维修需要，《条例》还对应急备用金和年度日常小额维修资金的使用作了规定。

七是执法进小区。《条例》规定，市政府应当建立住建、自然资源和规划、公安、消防、综合执法、人防、市场监管、生态环境等部门执法责任清单制度，保证执法部门进小区执法责任的落实，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。